ALQUILER DE NEGOCIO y ESTADO DE ALARMA

En el pago del alquiler de negocio durante el estado de alarma están surgiendo muchas dudas que mediante el presente escrito vamos a tratar de aclarar.

En primer lugar voy a referirme al sistema aprobado en el Consejo de ministros mediante el Real Decreto 15 de 2020, que es similar al establecido hace tres semanas para los alquileres de vivienda.

Legislación que lo aprueba

MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER DE NEGOCIO

¿A quién va dirigida la medida?

A autónomos y PYMES.

¿Sobre qué tipo de bienes?

Locales y naves afectas en la actividad económica.

Tipo de contratos afectados:

Arrendamientos por uso diferente de vivienda y arrendamiento de industria.

Tipo de medida:

Aplazamiento del pago de la renta por un plazo máximo de 4 mensualidades. El retorno se tendrá que efectuar en un máximo de 2 años.

Distinción tipo de propietarios:

Para grandes propietarios:

El arrendatario tiene que dirigir una carta solicitando el aplazamiento

Aceptación obligatoria por el propietario (gran tenedor)

Para pequeños propietarios:

El arrendatario tiene que dirigir una carta solicitando el aplazamiento.

No hay la obligación de aceptar la propuesta por parte del pequeño propietario.

Se permite destinar la fianza depositada para pagar total o parcialmente las rentas, si bien habrá que restituir la fianza en el plazo de un año.

Acreditación requisitos:

Suspensión de la actividad (certificado AEAT)

Reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita la medida de al menos un 75% en relación a la facturación mediana mensual del trimestre al que pertenece este mes respecto al año anterior (declaración responsable y el arrendador puede pedir exhibición libros contables justificativos de la reducción de la medida).

Plazo para pedir la medida:

Un mes desde la entrada en vigor (hasta 22/05/2020).

Esta medida se puede solicitar siempre y cuando previamente no se hubiera llegado a un acuerdo con el propietario por una rebaja o aplazamiento del pago de la renta.

Base jurídica para los aplazamientos

La base para que un arrendatario (no solo los beneficiarios de esta norma comentada) solicite una modificación de las condiciones del contrato (ya sea una moratoria o una reducción temporal de deuda) se encuentra en la llamada cláusula rebus sic estantibus.

La jurisprudencia la ha admitido para modificar contratos en casos donde haya surgido un riesgo imprevisible e inevitable que provoque un desequilibrio flagrante entre las obligaciones de ambas partes, en el marco de la buena fe contractual.

No se admitió en crisis económicas porque se entendió que el riesgo es inherente a una actividad económica y porque la economía tiene sus ciclos.

Pero ahora, con las consecuencias de la crisis sanitaria debida a la pandemia y al estado de alarma que ha establecido el Gobierno, encuentra todo su sentido. Así lo expresa la Exposición de motivos del Real Decreto-ley 15/2020.

SOBRE LA CLAUSULA “REBÚS SIC STANTIBUS” EN EL ALQUILER DE NEGOCIO

Mucho se está hablando estos días de dejar de pagar la renta del local de negocio por causa de fuerza mayor, alegando la clausula “rebús sic stantibus”, que jurídicamente implica que las estipulaciones de los contratos, pueden modificarse ante alteraciones sustanciales de las circunstancias que los motivaron.

Es decir, una alteración del principio sagrado del “pacta sunt servanda”, que es lo mismo que decir «los contratos están para cumplirse.

¿Cuándo se puede aplicar la clausula rebús sic stantibus?

La aplicación de esta cláusula no se produce de forma generalizada ni de un modo automático. Es preciso examinar la incidencia real de ese hecho notorio, en la relación contractual de que se trate. En nuestro caso, el alquiler de negocio.

Es importante saber:

  • Que esta figura, no está legalmente reconocida.
  • Puede ser admitida por tribunales habida cuenta su elaboración doctrinal y los principios de equidad que esta doctrina observa.
  • Es una clausula peligrosa, y consecuentemente, debe admitirse con cautela.
  • Debe existir compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil.

¿Cuál es la situación actual?

•La D.A. 4ª del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma, establece la suspensión de “los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos” mientras dure el estado de alarma. ¿Se aplica esto a los contratos en vigor?… No, claro.

•LOS CONTRATOS DEBEN SER CUMPLIDOS en sus términos, como regla general, según lo previsto en los arts. 1.088, 1.091, 1.254, 1.258, 1.261 y 1.278 C.c.

¿Qué significa pacta sum servanda?

El art. 1.255 C.c. consagra la autonomía de la voluntad de las partes, con los límites de la ley, la moral y el orden público.

Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos y, en todo caso, no puede dejarse su validez y cumplimiento al albur de una de las partes ex art. 1.256 C.c. (abundante jurispr. TS) .

La mora en el cumplimiento de la obligación, la negligencia, el dolo, su contravención implica el debate sobre la indemnización de daños y perjuicios (art. 1.100, 1.101 y ss. C.c.), quizá la resolución (art. 1.124 C.c.).

Diferencia entre fuerza mayor y la clausula “rebús sic stantibus”

La configuración jurídica de ambas figuras es de carácter predominantemente jurisprudencial y doctrinal, y dado lo excepcional de su aplicación surgen muchas dudas a la hora de plantearse su invocación en cada caso concreto.

Como punto de partida vamos a destacar dos cuestiones:

a) El propio Tribunal Supremo (STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre:

  • (i) imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias, y
  • (ii) aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus), aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

b) Las dos fórmulas mencionadas tendrán en muchos casos carácter supletorio y complementario a lo pactado en los contratos. En este sentido, habrá de estarse, con carácter preferente, a la autonomía de la voluntad de las partes y a aquellas cláusulas contractuales que hayan acordado excluir o regular expresamente las situaciones de fuerza mayor o las circunstancias extraordinarias sobrevenidas.

CUMPLIMIENTO DE LOS CONTRATOS, SÍ, PERO ¿SIEMPRE Y EN TODO CASO?

La exoneración perfecta de la indemnización debida por incumplimiento, o casi: el caso fortuito o la fuerza mayor

•Caso fortuito: Aquel hecho que no se pudo prever, pero de haberlo hecho se hubiera podido evitar

•Fuerza mayor: El hecho en este caso se considera inevitable, de forma que, aunque se hubiera podido prever nada se hubiera podido hacer

•En ambos casos, puede invocarse el art. 1.105 C.c., según el que: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

¿Es la pandemia un hecho imprevisible o inevitable?: Sin duda.

¿Podemos invocarlo en todos los contratos que seamos parte?

•Habrá que estar en el caso concreto. Así:

  • •Hay que atender preferentemente a lo que determine la ley o el contrato, que pueden haber atribuido el riesgo a una de las partes aún para los supuestos imprevisibles e inevitables.
  • •Para que opere la exoneración de la responsabilidad del obligado resulta completamente necesario que, junto a la inevitabilidad, éste haya desplegado toda la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligación en el caso concreto y que exista un nexo directo entre el hecho imprevisible y el incumplimiento.
  • •Aplicación de buena fe.

¿Qué puede ocurrir si nos acogemos a la clausula rebús sic stantibus?

No sirve toda excusa: por ejemplo, una situación de crisis económica no puede alegarse sin más para alterar las condiciones de nuestro contrato de alquiler de negocio.

La valoración de la alteración causal del contrato ha de realizarse acudiendo al examen de dos criterios, para constatar el alcance de dicha alteración respecto del sentido o finalidad del contrato:

1. el examen de la base del negocio (viabilidad) y

2. el examen del equilibrio de las prestaciones que se contiene en el contrato (conmutatividad).

Por tanto, es invocable la cláusula rebus, en primer lugar, si la alteración de las circunstancias determina la desaparición de la base del negocio en aquellos casos en que se frustra o resulta inalcanzable la finalidad económica principal del contrato, y en aquellos casos en que el equilibrio o equivalencia de las prestaciones desaparece.

El segundo criterio es el riesgo derivado del negocio, de forma que en el examen de la alteración de las circunstancias ha de quedar excluido el riesgo normal inherente o derivado del contrato (también pactado).

Es decir, que para que pueda operar la clausula rebus:

  • 1. La clave no es la situación económica general, sino la excesiva onerosidad en el caso concreto.
  • 2. La imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación. Vid. STS (Civil), sec. 1ª, 13-07-2017, nº 447/2017, rec. 621/2015.
  • 3. Los efectos han de ser proporcionales a la situación. Esto implicará, a veces, no resolver el contrato, sino propiciar un aplazamiento del cumplimiento.
  • 4. Tiene que haber una relación entre el hecho imprevisible y el objeto del contrato. Se exige siempre buena fe.
  • 5. Aplicable a los contratos de larga duración, de tracto sucesivo.

¿Y qué pasa con la FUERZA MAYOR? ¿Es aplicable al alquiler de negocio?

1. Cualquiera de las partes tendrá derecho a suspender la ejecución del contrato de alquiler de negocio cuando se vea impedida o resulte irrazonablemente onerosa, a causa de  la epidemia.

2. La parte que declare verse afectada por Fuerza Mayor deberá informar inmediatamente por escrito a la otra parte del inicio y del cese de dicha circunstancia. Si una parte incumpliese la obligación de notificación, la otra parte tendrá derecho a compensación por cualquier coste adicional en que incurra y que pudiera haber sido evitado de haber recibido la mencionada notificación.

CONCLUSIONES

Cada caso es distinto pero quizás se pueden dar unas indicaciones generales de actuación.

  • Lo primero es examinar cuidadosamente las condiciones del contrato que tienes firmado para ver si se asignan los riesgos de caso fortuito o fuerza mayor, a alguna de las partes.
  • En segundo lugar y para el caso de que se prevea la dificultad o imposibilidad de cumplimiento, parece que la buena fe exige advertir de ello a la otra parte.
  • Lo ideal es aprovechar esa notificación para resolver de manera amistosa la dificultad a través de una resolución o novación pactada del contrato de alquiler de negocio (típicamente el alargamiento del plazo).
  • Si esto no es posible, conviene tomar todas las medidas para tratar de cumplir con nuestra obligación de pago del alquiler de negocio, en la medida de nuestras posibilidades, y además guardar acreditación de las mismas, pues  así lo exige el Tribunal Supremo para acreditar la inevitabilidad del incumplimiento.

Actividades desarrolladas en el local de negocio que sí han sido suspendidas:

Negocios de hostelería, comercios al por menor de ropa, locales de espectáculos, etc. se han visto abocados a un cierre específico, más allá del genérico, a dos velocidades, según el tiempo que se considere, por la mayor o menor intensidad del confinamiento. El estado de alarma por el COVID-19 sin duda es fortuito e imprevisible en cuanto a sus consecuencias económicas.

Actividades desarrolladas en el local de negocio que no han sido suspendidas:

En principio, no existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual de nuestro alquiler de negocio.

Sin embargo, lo cierto es que son muchas las actividades que, como consecuencia del alcance del contenido del RD 463/2020, se han visto directa y gravemente afectadas a pesar de no estar específicamente comprendidas dentro de las actividades cuyo cese ha sido ordenado.

A falta de previsión contractual, nos encontraremos ante una situación semejante a lo anterior, por lo que sigue siendo mejor buscar el acuerdo negociado.

En definitiva:

Lo primero es ver en el contrato de alquiler de negocio firmado, si existe previsión de la fuerza mayor o caso fortuito y quien asume las consecuencias.

Si no existe previsión, aplicar la clausula rebus sic stantibus, si se justifica que:

  • la modificación del precio de la renta o la suspensión temporal del pago de la misma se debe al riesgo expansivo de la pandemia, y en consecuencia la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria en la que nos encontramos, y a las medidas acordadas al respecto en el RD463/2020;
  •  la referida modificación dejará de aplicarse en el momento en el que el Gobierno Español levante el estado de alarma y el resto de restricciones legales.

El problema de la clausula rebus sic stantibus es que la obligación básica del arrendatario es una obligación de dinero, y éstas son desestimadas por la jurisprudencia, como regla general, como exencionables o modulables, por cualquiera de los motivos antedichos.

En cualquier caso, lo primero es intentar llegar a un acuerdo con el arrendador, como por ejemplo:

-Aplazar el pago de la renta durante los meses que dure el estado de alarma, o cierre del negocio,  y empezar a pagar cuando se reanude la actividad,  de forma fraccionada, y durante un par de años por ejemplo.

-Reducir el pago de la renta al 50 por ciento mientras dure el cierre del negocio, o las perdidas económicas sean difíciles de afrontar, con un periodo máximo.

En caso de que no sea posible llegar a un acuerdo con el arrendador, notificar por burofax la imposibilidad de pago comunicando algo así:

«Debido al riesgo expansivo de la pandemia, y en consecuencia la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria en la que nos encontramos, no podemos hacer frente a la renta. Regularizaremos dicha situación en cuanto podamos abrir nuevamente nuestros negocios o finalice el estado de alarma».

A los propietarios les interesa llegar a un acuerdo

Si usted es propietario de un local alquilado y el arrendatario le comunica que no va a poder pagar las rentas, lo mejor es que lleguen a un acuerdo y le permita demorar todos o parte de los próximos pagos, hasta que la situación mejore.

Si no llega a ningún acuerdo y el arrendatario deja de pagar el alquiler, deberá seguir repercutiendo el IVA de cada mensualidad, e incluir dicho impuesto en sus declaraciones periódicas. Así, aunque no cobre nada, deberá seguir ingresando el IVA cada trimestre, y sólo podrá recuperarlo pasados varios meses.

En cambio, si acuerdan reducir el importe de la mensualidad -o si aplazan el pago total o parcial de algunas cuotas-, evitará anticipar IVA a Hacienda:

  • Al negociar unos nuevos importes y plazos de pago, habrán modificado las fechas de exigibilidad de los alquileres.
  • Y dado que en este caso el IVA debe repercutirse coincidiendo con la fecha de exigibilidad de los pagos, no deberá repercutirlo hasta las nuevas fechas acordadas.

Espero y deseo que estos comentarios hayan podido ser útiles.

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